Hériter d’un bien immobilier peut sembler une bonne nouvelle. Mais lorsqu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) indique la classe E, la satisfaction peut vite faire place à l’inquiétude. Notamment si vous voulez mettre le logement en location ou ajuster le loyer après une succession. Voici pourquoi tant de propriétaires se sentent bloqués face à un DPE médiocre, et ce que vous avez concrètement le droit de faire.
Que signifie un DPE en classe E ?
La classe E du DPE signifie que le logement consomme entre 231 et 330 kWh d’énergie primaire par m² par an. Ce n’est pas encore une passoire thermique officiellement (catégories F et G), mais ce n’est pas considéré comme performant non plus.
Un logement classé E est donc toléré, mais dans le viseur des prochaines
réglementations sur la rénovation énergétique. Depuis quelques années, le gouvernement serre la vis pour encourager les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur bien.
Est-il interdit d’augmenter le loyer pour un DPE E ?
Voici la nuance que beaucoup de bailleurs découvrent avec frustration : un logement classé E n’est pas encore interdit à la location, mais dans certaines zones tendues (où la demande dépasse largement l’offre), le loyer ne peut être augmenté, sauf exceptions précises.
Depuis le 24 août 2022, dans les zones tendues, la révision du loyer pour les logements classés F et G est totalement bloquée. Les DPE E, eux, restent tolérés… mais il existe des cas où l’augmentation est refusée, notamment :
- Si le bail est renouvelé
- Si vous réalisez des travaux et voulez réévaluer le prix
- Si vous reprenez la location après un changement de locataire
Dans ces situations, certains préfets refusent l’augmentation du loyer pour les logements classés E. Ils s’appuient sur une interprétation protectrice des locataires et de l’environnement.
Quelles obligations pour un nouveau propriétaire ?
Vous avez hérité d’un logement classé E ? Vous n’êtes pas automatiquement obligé de faire des travaux. Toutefois, si vous envisagez de louer ou de vendre ce bien, la pression réglementaire va grandir.
Voici ce à quoi vous devez être attentif :
- Dès 2025 : interdiction de louer les logements G
- Dès 2028 : interdiction pour les logements F
- Dès 2034 : ce sera probablement le tour des logements classés E
Hériter d’un logement classé E peut donc avoir des conséquences financières à moyen terme si vous ne faites rien.
Peut-on contourner l’interdiction d’augmenter le loyer ?
Attention, contourner la loi n’est pas une solution durable. Mais il reste des marges de manœuvre légales :
- Réaliser des travaux d’amélioration énergétique : si ceux-ci améliorent le DPE (et le font passer au moins en D), un nouveau loyer peut être fixé
- Changer le type de location : la location meublée obéit à des plafonds différents
- Justifier d’un loyer sous-évalué : avec des références solides, il est possible de réévaluer
Cependant, chaque stratégie comporte des risques ou des contraintes. Il est fortement conseillé de solliciter un professionnel de l’immobilier ou un notaire avant toute décision.
Le vrai problème : la valeur du bien à la baisse
Un DPE E, c’est aussi un impact sur la revente. De plus en plus d’acheteurs se tournent vers des biens bien classés pour éviter les futures restrictions et les coûts de rénovation. Malheureusement, les logements mal classés voient leur valeur diminuer de 5 % à 15 %.
Si vous avez hérité d’un tel bien, vous devez donc réfléchir vite :
- Faut-il vendre maintenant avant que les normes ne durcissent ?
- Ou investir dans une rénovation globale pour booster la valeur à long terme ?
Dans tous les cas, ne rien faire risque de devenir coûteux. Et plus vous attendez, plus les travaux risquent d’être chers.
Conclusion : hériter, c’est aussi prendre position
Un héritage immobilier n’est jamais neutre, surtout quand il s’agit d’un bien énergivore. Un DPE classé E n’est pas encore un obstacle juridique, mais la tendance est claire : les possibilités de location libre et d’augmentation de loyer se réduisent.
Pour agir sereinement, vous devez :
- Faire réaliser un nouveau DPE si celui existant date d’avant 2021
- Étudier la faisabilité technique et financière des travaux
- Suivre de près les actualités sur la réglementation DPE
Anticiper, c’est éviter les mauvaises surprises. Et transformer un héritage complexe en opportunité réelle.
